Hơn 140.000 căn hộ sắp được "bơm" thêm, thị trường BĐS sẽ ra sao?

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại thị trường Hà Nội và TP.HCM đang được cải thiện, triển vọng dự kiến sẽ có thêm hơn 140.000 căn hộ vào 2 năm tới.

Hà Nội và TP.HCM sắp có thêm hơn 140.000 căn hộ

Trong báo cáo thị trường mới nhất của hãng dịch vụ tư vấn bất động sản Savills, tại Hà Nội, thị trường bất động sản căn hộ ghi nhận lượng mở bán cao nhất kể từ 2020. Nguồn cung mới trong quý 4/2024 đạt 12.972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm. Trong năm 2024, tổng nguồn cung mới đạt 24.996 căn, cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Tình hình bán hàng trong quý 4/2024 sôi nổi với 13.401 căn bán được, tăng 96% theo quý và 340% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 83% số lượng căn bán được và đạt tỷ lệ hấp thụ 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang được cải thiện. Tuy nhiên, giá bán vẫn ở mức cao, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn lớn. Nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua trong nước, với nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi tỷ lệ nhập cư ròng dương và quá trình đô thị hóa.

Triển vọng trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 25.200 căn hộ. Hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung tương tai, các dự án đại đô thị sẽ chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến sẽ đóng góp 52% thị phần.

Advertisement

Triển vọng dự kiến Hà Nội sẽ có thêm 95.200 căn hộ trong 2 năm tới.

Tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý 4/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn.

Lượng bán quý 4/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.

Về triển vọng, đến 2027, nguồn cung tương lai tại TP.HCM đạt 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.

Như vậy, triển vọng nguồn cung căn hộ ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng hơn 140.000 căn hộ trong thời gian tới.

Đến 2027, nguồn cung tương lai tại TP.HCM đạt 46.000 căn đến từ 69 dự án.

Bên cạnh đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề cũng cho thấy diễn biến tích cực hơn so với thời gian trước đó.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới biệt thự, nhà liền kề trong quý 4/2024 đạt 4.655 căn từ 11 dự án. Nguồn cung sơ cấp đạt 5.002 căn từ 18 dự án, tăng gấp bảy lần theo quý và theo năm. Số lượng giao dịch trong quý cuối cùng của năm 2024 tăng mạnh, đạt 3.317 giao dịch, cao gấp 10 lần theo quý và 52 lần theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 18 điểm %, đạt mức 66%.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới trong năm 2024 hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ hai dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo năm xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần. Trong quý 4/2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý 4 tăng 20% theo quý nhưng giảm 10% theo năm xuống còn 330 triệu đồng/m2 đất.

Phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển.

Năm 2025, tại thị trường TP.HCM, hơn 700 căn sẽ được mở bán, với 55% từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm 70%.

Nguồn cung và giá thuê căn hộ dịch vụ ấm lên

Trong năm 2024, Việt Nam đã thu hút 38,2 tỷ USD tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký. Vốn FDI thực hiện đạt 25,4 tỷ USD, tăng 9% theo năm và là mức cao nhất được ghi nhận cho đến nay.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Sự mở rộng và phát triển của các khu công nghiệp tại Hà Nội cùng dòng vốn FDI mạnh mẽ khiến nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng trưởng mạnh”. Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đạt 6.246 căn với công suất lấp đầy tăng 2 điểm % theo quý và theo năm lên 84%. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 2% theo năm, trong đó hạng C là phân khúc duy nhất có giá thuê giảm.

Thị trường căn hộ dịch vụ ấm dần lên.

Về triển vọng, các đơn vị vận hành quốc tế tiếp tục chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, với 87% nguồn cung trong tương lai. Các đơn vị đáng chú ý tham gia thị trường bao gồm The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites Hà Nội, Shilla Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ dịch vụ ghi nhận trong quý 4/2024 giảm 3% theo quý nhưng vẫn ổn định theo năm, với hơn 8.000 căn hộ. Trong quý 4, giá thuê tăng 2% theo quý và theo năm, đạt 522.000 đồng/m2/tháng. Bên cạnh chính sách tăng giá thuê, nhu cầu cao vào dịp cuối năm cũng thúc đẩy sự tự tin của chủ nhà. Công suất trong quý tăng 5 điểm % theo quý và tăng 1 điểm % theo năm, đạt 82% nhờ nguồn cầu từ kiều bào, khách quốc tế và khách công tác.

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản trong quý 4/2024 nói riêng và cả năm 2024 trải rộng trên các lĩnh vực nhà ở, thương mại, khách sạn, thể hiện sự chuyển biến của ngành tại Việt Nam, đồng thời cho thấy khả năng hoạt động của thị trường sẽ có những diễn biến tích cực hơn vào năm 2025.