Chung cư cũ sau chục năm sử dụng vẫn tăng giá gấp 3-4 lần, người mua giật mình

Được đưa vào sử dụng cả chục năm qua, đã có dấu hiệu xuống cấp nhưng giá chung cư cũ vẫn ghi nhận mức tăng gấp 3-4 lần, khiến những người có nhu cầu mua nhà an cư giật mình.

Những căn chung cư 10 năm tuổi vẫn tăng giá mạnh

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2024, triển vọng năm 2025. Theo đó, năm 2024 nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt gần 25.000 căn, trong đó riêng quý IV/2024 nguồn cung đạt gần 13.000 căn, tăng 351% theo năm.

Không chỉ tăng mạnh về nguồn cung, giá bán căn hộ chung cư Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong năm qua. Cụ thể, tại Hà Nội, căn hộ có giá bán trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng lượng giao dịch thành công, tăng mạnh so với tỷ lệ 2% của năm 2020. Trong khi đó, căn hộ có giá bán 2-4 tỷ đồng chiếm 40% tổng lượng giao dịch thành công và căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1% tổng lượng căn hộ bán được trong năm toàn thị trường.

Trước việc giá chung cư mới Hà Nội neo ở mức cao, nhiều gia đình đã chuyển hướng sang tìm kiếm những căn chung cư cũ để có thể sớm an cư tại Thủ đô. Tuy nhiên, để sở hữu những căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích từ 60m2 trở lên, số tiền người mua phải chi ra cũng không dưới 2,5 tỷ đồng.

Anh Thái Duy, một nhân viên văn phòng quê Nam Định đang tìm mua nhà cho biết khá bất ngờ với mức tăng của giá căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội. Ông bố sinh năm 1991 chia sẻ, thời gian qua được môi giới dẫn xem căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 56m2 tại khu đô thị Đại Thanh (Thanh Trì - Hà Nội) được rao bán với mức giá 2,53 tỷ đồng, tương đương hơn 45 triệu đồng/m2. Căn hộ 1 phòng ngủ với diện tích từ 45-47m2 đã có sổ đang được rao bán với mức giá phổ biến từ 2-2,2 tỷ đồng. Căn hộ chỉ có hợp đồng mua bán, giá rao bán thấp hơn, quanh mức 1,6 đến 1,8 tỷ đồng. Đáng chú ý, cách đây chục năm, những căn hộ này được mở bán với mức giá phổ biến chỉ từ 10-12 triệu đồng/m2.

Advertisement

Giá chung cư cũ Hà Nội tăng mạnh trong những năm gần đây

Anh Duy chia sẻ, một căn hộ 62m2 tại khu đô thị Xa La (Hà Đông - Hà Nội) cũng đang được rao bán với mức giá 2,75 tỷ đồng, tương đương khoảng 44 triệu đồng/m2. Một căn hộ 83m2, với 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh cũng được rao bán với mức giá 3,55 tỷ đồng, tương đương khoảng 42 triệu đồng/m2. Mức giá rao bán hiện nay cao hơn khoảng 3 lần so với thời điểm mở bán lần đầu.

Chị Minh Tâm chia sẻ cũng khá bất ngờ khi giá căn hộ tại nơi mình sinh sống đã ghi nhận tăng mạnh trong 3 năm gần đây. Chị Tâm cho biết nửa đầu năm 2022, chị xuống tiền mua căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 52m2 tại khu đô thị Xa La với giá gần 1,4 tỷ đồng. Hiện tại, căn hộ với diện tích như vậy trong tòa nhà đang được rao bán phổ biến ở mức giá từ 2,4-2,6 tỷ đồng. “Gia đình cảm thấy may mắn khi quyết định vay mượn thêm gần 400 triệu đồng để xuống tiền mua nhà cách đây 3 năm. Nếu không để đến giờ, với mức thu nhập của hai vợ chồng, chúng tôi phải vay thêm cả tỷ đồng nữa mới có thể mua được nhà”, chị Tâm chia sẻ.

Theo số liệu khảo sát của Savills Việt Nam, giá bán chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội giai đoạn 2020-2024 tăng trung bình 22%/năm. Trong đó căn hộ hạng C tăng 26%/năm, căn hộ hạng B tăng 20%/năm, căn hộ hạng A tăng 19%/năm.

Giá chung cư Hà Nội khó giảm  

Giá nhà chung cư mới và cũ ghi nhận mức tăng mạnh trong những năm gần đây đã tác động tới nhu cầu mua nhà ổn định chỗ ở của nhiều gia đình. Trong báo cáo mới công bố, CBRE cho biết giá nhà tại Hà Nội hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng. Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người là 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội. "Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định đa số người dân vẫn đang chật vật phục hồi sau giai đoạn kinh tế khó khăn. Thu nhập bình quân của nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng khoảng 13,3-14,5 triệu đồng, tăng 4-7%. Xét trên thu nhập và giá nhà, ngay cả nhóm 20% này cũng khó sở hữu cơ hội an cư và các nhóm thu nhập thấp hơn "gần như không có cơ hội".

Giá chung cư Hà Nội khó giảm mạnh trong năm 2025

Hiện nhiều người đang chờ thêm nhịp giảm của thị trường để cân nhắc xuống tiền bởi hiện mặt bằng giá vẫn cao. Tuy nhiên, dự báo về xu hướng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025, Savills Việt Nam nhận định nguồn cung mới toàn thị trường dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung thị trường.

Cùng với đó là sự lệch pha cung cầu, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B, hạng A (cao cấp, hạng sang) dẫn tới giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng.

Các chuyên gia khác cũng dự báo năm 2025, giá chung cư khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá sẽ chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua. Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng năm 2025 giá nhà sẽ không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại, chỉ khoảng 5-8%. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, bởi phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn.

Trong báo cáo mới đây, One Housing dự báo lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư Hà Nội có thể giảm 5% trong năm nay sau khi đã tăng mạnh năm ngoái. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn có xu hướng neo cao. Thậm chí, có chuyên gia bất động sản đưa ra dự báo chung cư mới giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội sẽ biến mất.